立退き・明渡し交渉

オーナー側

 立退き・明渡し交渉を当事務所が解決

このようなお悩みをお持ちのオーナーさんがおられましたら、まずはご相談ください。

そろそろ期限が満了するので、明け渡ししてほしい
賃料未払いの為、明渡してほしい
又貸し等の契約違反の為、契約を解除したい

本来なら即刻明渡してもらえそうな事例でも、正当事由や明渡し料の支払いがないと、明渡してもらうことが出来ません。また、1ヶ月や2ヶ月の賃料未払いでは、信頼関係の破壊とまではいかず、一方的に契約を解除することができません。そこで法的判断が必要になってきます。

立退き・明渡し交渉のポイント

賃料未払い、契約者以外の利用、目的以外での利用などの契約違反があっても、信頼関係の破壊と認められる正当事由がないと契約は解除できません。これらが法的に認められて、はじめて契約を解除することが出来ます。
ここでいう正当事由とは、借主がその土地や建物に住んでいない、度々賃料を滞納している、利用方法に問題があったなどがあげられますが、これらは一つの事例にすぎず、最終的には裁判所での判断となります。
また一般的に、1ヶ月や2ヶ月の賃料滞納では信頼関係が破壊したとは認められず、3ヶ月以上の滞納があって、はじめて信頼関係が破壊したと認められます。

立退き・明渡し交渉の流れ

1法律相談

賃借人に立退き、明渡しを要求したいオーナーさんは、ご自身で交渉に入る前に弁護士までご相談ください。
まずは賃貸借契約の内容(賃貸借契約期間・中途解約条項の有無)、正当事由の有無に関わる事情(自己使用の必要性の程度・従前の賃貸借契約の経過・賃貸物件の状況・立退き料支払意思の有無)を確認させていただきます。また、既に交渉を始められている場合は、交渉の状態もあわせて確認させていただきます。

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2戦略相談

賃借人と交渉に入る前に、依頼者さんと一緒に立退き交渉に必要な事案を相談します。
主な内容としては、立退きの申し入れタイミングや、申し入れ後の猶予期間、立退き料の支払いに関する方針など、依頼者さんの現在の意向をくみながら方向性を決めていきます。弁護士が勝手に決めて進めていくことはありませんので、ご安心ください。また必要に応じて、事前に耐震診断書や不動産鑑定評価などの必要な資料や、客観的な事実や証拠を集める事もあります。

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3任意交渉

ご相談した内容を元に、賃借人に解約申し入れや更新拒絶通知を行った上で、円満な明渡しを目指して交渉を開始します。この段階でご要望があれば、依頼者さんが交渉を行い、弁護士が後方支援を行うことも可能です。これらも戦略相談の時にお伺いさせていただきます。

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4訴訟

賃借人が任意交渉に応じない時や、任意交渉で決別した場合は、裁判所に建物明渡し請求訴訟を弁護士が代理人となって提起します。建物明渡し請求訴訟では、借地借家契約終了のための手続き的要件のほか、借地借家法に定められた「正当事由」を基礎付ける事情を中心とした審理が行われます。裁判官から和解を勧められることもありますが、それでも和解に至らない場合は裁判所が判断を下します。

立退き・明渡し交渉の費用

法律相談 無料
内容証明郵便作成 3万円
着手金 20万円~
報酬金  得られた経済的利益の5%~15%程度

※表記はすべて税別となります

上記はあくまでも目安です。最終的には状況などをお伺いした後、お見積もりを提示させていただきます。

立退き・明渡し交渉の対応事例

長年にわたり、土地を貸していた方の事例です。長男夫婦が住宅を建てる為、貸していた土地を明け渡してもらう必要が生じ、相談に来られました。

 

まずは相手方の意向を確認する為に、相手方に連絡をとったところ、立退きを求めるなら高額な立退き料を支払うように求めてきました。そこで調停を申立て、調停の中で話し合いを進めようしましたが、相手方は強気な態度を崩さず全く折れる様子がなく、調停は不成立という形で終わりました。


当方は長期戦を覚悟し、訴訟提起の準備をしながら、裁判外で地道に相手方に交渉を続けました。相手方も長期戦になることに懸念を抱き、最終的には当初の立退き料の半額の金額で合意し、無事に立退きをしていただくことが出来ました。

テナント側

当事務所の立退き・明渡し交渉

立退きを要求された賃借人は、無条件に立退きに要求に応じなければならないわけではありません。立退き要求をされた時点で、まずは弁護士にご相談ください。
立退きには正当な事由が必要とされており、この正当事由が認められるためには、様々な条件をクリアしなければいけません。多くの場合は、立退き料を補完してもらう事によって認められることが大半です。
正当事由に全く該当せず、立退きを拒否できる場合もあります。また、立退き料を請求出来る事もありますが、どれぐらいの金額が妥当なのかは個々の事案によって判断が必要になってきます。
立退き交渉の進め方なども、経験が必要になってきますので、早めのご相談をお勧めしています。

立退き・明渡し請求のポイント

更新拒絶・解約の申入れ、どちらの場合においても、契約を終了させるためには「正当事由」が必要になります。正当事由があるかどうかは、次の事情を踏まえたうえで個々に判断されます。

  • 1貸主及び借主が建物の使用を必要とする事情
  • 2賃貸物件の賃貸借に関する従前の経過
  • 3賃貸物件の利用状況および賃貸物件の現況
  • 4立退き料

いくら高額の立退き料を支払っても、正当事由が見当たらず、また借主がその物件を必要としている度合が高ければ、立退き、明渡しは認められません。

立退き・明渡し交渉の流れ

1無料法律相談

まずは無料相談にお越しください。その際に契約書の確認、賃貸物件の現在の使用状況、今までの交渉状況、今後のお客様の希望をお伺いさせていただきます。

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2立退き交渉戦略の相談

現状確認を行った結果と借地借家法に関する判例などを踏まえたうえで、今後の方向性を決めていきます。また賃貸物件で事業を行っている場合は、次の店舗の確保や顧客損失による利益損失なども調べたうえで、必要な資料や情報を用意していきます。

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3任意交渉

相談によって決まった方向性を元に、弁護士が代理人として貸主との間で任意交渉を開始します。この時に貸主の求める事情が見えてきますので、適宜どのような交渉を行うのかを依頼者さんとご相談のうえで、双方が納得できる妥協点を探っていきます。任意交渉は弁護士が単独で進める事はありませんので、ご安心してお任せください。

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4立退き請求調停・訴訟

任意交渉で妥協点が見いだせない時は、貸主が立退きを求めて調停や訴訟を起こすことがあります。そのような場合でも依頼者さんは裁判所に出廷する必要はありません。
全て弁護士の方で引き受け、依頼者の代理人として必要な対応をとらせていただきます。

立退き・明渡し交渉の費用

法律相談  無料
着手金 20万~
報酬金 得られた経済的利益の5%~15%程度

※表記はすべて税別となります

立退き交渉・訴訟を行う場合の弁護士費用の目安になります。
上記金額はあくまでも目安です。最終的にはお話を伺ったうえで見積もりを出させていただきます。

立退き・明渡し請求の対応事例

名古屋市栄区にある飲食店で立退きを求められた事例です。
月70万円でテナントを借り、カフェを経営していましたが、老朽化を理由に立退きを求められました。ただし耐震強度には大きな問題はなく、周りの店舗とのバランスもあっての建替えでした。駅前ということ、名古屋の中心地ということもあって、年間5,000万を超える売り上げをあげていたので、立退きの場合の休業補償が高額になるということから、話し合いの結果、立退きをする必要はなくなり、建て替え後もそのテナントで営業を続けています。