家賃の値上げ減額交渉

オーナー側

賃料増額の手続きを当事務所で解決

周りと比べて賃料が安すぎる。親から相続で土地を引き継いだが、固定資産税はあがっているのに、何十年も前のまま賃料があがっていない。しかし、当時の契約書類は何もみつからなくて困っている。そんなお悩みはありませんか?
固定資産税の増加や、近隣相場と大きくかけ離れて適正な賃料といえない場合、借地借家法11条、32条により地代(賃料)の増額が認められる場合があります。まずは一度、ご相談にお越しください。

どういう事情があると賃料増額が認められるの?

1.固定資産税が上がり地代収入では賄えない場合
2.賃料を決めた時から何年も経過しており、物価の上昇や近隣の建物の価格が上がり、実態と大きく乖離している場合
3.建物の価格が上昇した場合
4.賃料を増額する旨の特約を契約書に明記していた場合

賃借人から値下げを求められたら

大家さんが値上げを要求出来るのと同じように、賃借人も同じように家賃の値下げを要求することが認められています。周りの家賃の相場より著しく高い、土地の相場が下落した、固定資産税が大幅に下がっている時などに値下げ請求が可能になります。
値下げ請求を受けたら、まずは話し合いになります。話し合いを当事者同士で行わず、このタイミングでまずは弁護士にご相談ください。弁護士が代理して、話し合いを行います。話し合いで解決しない場合は、裁判所に調停を申立てる形になっていきます。

当事務所に依頼するメリット

家賃の値上げや減額交渉は、調停や裁判を見通した戦略を立てて行う事が必要になってきます。その戦略を立てるためには、今までの多くの経験と実績が物を言います。当事務所では今まで数多くの不動産トラブルに対応し、家賃に関する交渉にも多く関わってきました。この経験と実績を、依頼者さんの交渉に活かします。

賃料増額・減額防止までの流れ

このご時世では、家賃の値下げ要求はあっても、貸主側から賃料の値上げ交渉を行う事は、なかなか難しいことです。だからこそ、景気の良い時期に賃料値上げに踏み切ることが必要になってきます。特に、周辺と比べても賃料が安すぎる、固定資産税を家賃収入でまかなうことが出来ないなどの場合は、賃料増額を見直すタイミングだと思います。借地借家法では、一定の条件の下に貸主の意思表示による賃料増額改定ができる制度を定めています。ぜひこの制度を活用して、賃料増額を検討してみてはいかかでしょうか?賃料増額は結果として、資産の価値向上にもつながります。
逆に法的根拠のない減額に対しては、応じる必要はありません。空き室リスクを負いたくない貸主の弱みに付け込んだ不当な減額要求には、毅然とした態度で法と根拠を持って対応させていただきます。

弁護士の費用

法律相談 初回相談 無料
着手金  18万円~ 
報酬金  増額しまたは減額を阻止した賃料部分の5ヶ月~10ヶ月分

※表記はすべて税別となります

上記はあくまでの目安になります。個々の状況を把握させていただき、最終的なお見積もりのうえ決定させていただきます。ご不明な点などありましたら、まずはお問い合わせください。

値上げ交渉対応事例

景気が良くない時期に契約したままのオフィスビルの賃料を増額したいと、オーナーからご相談を受けました。調べてみると、そのオフィスビルは名古屋中心部のビジネスエリアにある事務所ビルの5階事務所で、景気回復後に契約した周りの賃料とは、大きな乖離が認められました。周りの賃料がひと月あたり150万前後に対して、ご相談いただいた方の賃料はひと月90万と大きな乖離があったため、交渉を行った結果、145万円/月に値上げすることに成功しました。年間として660万円の増収になりました。

テナント借主側

家賃の値上げは、拒否できます

貸主から家賃の値上げ要請が来ても、そのまま条件を飲む必要はありません。交渉されたら、まずはそれらの根拠・理由が正しいのか?法的に問題ないのかを確認しましょう。
交渉に入る前に一度ご相談に来てください。
家賃の値上げを認められているのは、物価・税金等社会的経済情勢の変化があった場合や、近隣と比べて非常に家賃が安い場合です。当事務所では、これらの根拠が本当に正しいのかを確認させていただきます。また、仮にこれらの根拠が正しくても、貸主の要求を一方的に受け入れる必要はありません。

 

飲食店の経営・税務のご相談ならこちら

 

美容院の経営・税務のご相談ならこちら

賃料減額交渉を弁護士に依頼するメリット

賃料減額交渉は、まず話し合いで進めますが、まとまらない場合は調停になってきます。その為、最初から調停を見据えた交渉を、戦略的に行う必要があります。調停になってから弁護士に依頼するのではなく、最初の交渉の段階から弁護士に依頼することで、スムーズに交渉を行うことが出来ます。

賃料減額・増額の手続き

1法律相談

家賃の値上げ要求を受けて困っている、相場より高い家賃で値下げをしてほしいとお悩みの借主様は、まずは弁護士にご相談ください。ご相談の中で契約書の確認を行い、今までの経緯をお伺いします。そのうえで、今後賃料をどのようにしていくかの交渉の方向性を決めていきます。方向性が決まれば次の段階に進んでいきます。

矢印
2任意交渉

依頼者さんの代理人として、弁護士が家主さんとの間で賃料交渉を開始します。その際には賃貸借契約書・不動産鑑定士の賃料鑑定評価書等の書類が必要になることもあります。賃料交渉の場合は、交渉後も家主さんと依頼者さんの関係が続いていくことから、その後の関係に影響しないように交渉を進めていきます。ここで話し合いがまとまらない場合は、調停に進む事になります。

矢印
3民事調停

任意交渉で話がまとまらない場合は、弁護士が代理人として裁判所に賃料減額の民事調停を申立てます。賃料増減額請求については調停前置主義が採られており、裁判に至る前には調停を経ることが必要になります。賃料増減額請求調停では、不動産鑑定士の調停委員から客観的かつ冷静な意見が示されることで、双方が納得し話し合いがまとまるケースもあります。それでも話し合いがまとまらない場合は、訴訟へと発展していきます。

矢印
4賃料減額請求訴訟

調停で話し合いが成立しない場合、弁護士が依頼者さんの代理人として、賃料減額請求訴訟を提起します。賃料減額請求訴訟では、裁判所が指定する不動産鑑定士の鑑定評価書を参考に、賃料額を決める判決が出されます。原告と被告それぞれが、各自の私的鑑定評価書を証拠提出している場合は、双方の主張額のバランスの良い金額で、鑑定評価額が出る傾向にあります。

賃料減額・増額阻止の費用

法律相談  30分あたり5,000円 
着手金  増減額請求にかかる月額賃料の1ヶ月~3ヶ月分(最低金額18万円から)
報酬金 減額しまたは増額を阻止した月額賃料の5ヶ月~10ヶ月分

※表記はすべて税別となります

上記はあくまでの目安になります。個々の状況を把握させていただき、最終的なお見積もりのうえ決定させていただきます。ご不明な点などありましたら、まずはお問い合わせください。

値下げ交渉対応事例

名古屋市内の飲食店。その店舗を契約した時は景気の良い時期だったものの、その後景気が後退。それと同時に売り上げも減少していきました。新しく出来る近隣の飲食店が支払っている賃料はもっと安いと聞き、相場を調べたところ、相場よりかなり高い金額を支払っている事に気づき、相談にみえました。このあたりの相場賃料がひと月350万のところ、この飲食店はひと月500万の賃料を支払っていましたが、交渉の結果、ひと月425万まで減額することに成功。年間で1,020万の減額になりました。